[公告]都城伟业集团有限公司:18都城01:都城伟业集团有限公司主体及“18都城01”2019年度跟踪评级报告(以此为准

作者:黄石问答网  | 时间:2019-09-25 22:29:25

[公告]都城伟业集团有限公司:18都城01:都城伟业集团有限公司主体及“18都城01”2019年度跟踪评级报告(以此为准)   时间:2019年06月27日 10:45:37 中财网    
跟踪评级报告


都城伟业集团有限公司主体及
“18都城
01”2019年度跟踪评级报告


报告编号:东方金诚债跟踪评字【2019】322号

跟踪评级结果
主体信用等级:AA+
评级展望:稳定
债券信用等级:AA+
评级时间:2019年
6月
25日

上次评级结果
主体信用等级:AA+
评级展望:稳定
债券信用等级:AA+
评级时间:2018年
10月
8日

债券概况
债券简称:“18都城
01”

发行额:10亿元
存续期:2018年
11月
23日至
2023年
11月
23日
偿还方式:每年付息一次,到
期一次还本

评级小组负责人
齐剑初

评级小组成员
庞文静

邮箱:dfjc-gy@coamc.com.cm
电话:010-62299800
传真:010-62299803
地址:北京市朝阳区朝外西街
3号

兆泰国际中心C座
12层
100600

评级观点

东方金诚认为,跟踪期内,都城伟业集团有限公司(以
下简称“公司”)新能源发电业务仍以风力发电为主,装
机容量和发电收入均稳步增长;由于商品房销售价格较高
和股权投资获取较高的投资收益,公司利润总额和净利润
大幅增长,盈利能力有所提升;公司短期债务压力较小,
拥有顺畅的融资渠道,能继续获得股东国家电网有限公司
(以下简称“国网公司”)的大力支持,综合偿债能力仍
很强。


同时,东方金诚也关注到,跟踪期内,公司债务规模
增长较快;公司流动资产仍以在建房地产项目和待开发土
地使用权为主,一定程度上影响了资产流动性;公司开发
的持有型物业项目投资规模较大,投资回收周期较长,对
资金平衡和项目运营管理能力要求较高。


综上所述,东方金诚维持公司的主体信用等级为
AA+,
评级展望为稳定,维持“18都城
01”的信用等级为
AA+。


主要数据和指标

项目2016年2017年2018年
2019年
3月

资产总额(亿元)
628.18
686.64
770.10
770.25
所有者权益(亿元)
376.68
385.75
418.37
423.07
全部债务(亿元)
137.37
169.57
228.19
240.76
营业收入(亿元)
32.34
91.12
69.57
19.42
利润总额(亿元)
15.10
22.69
27.26
4.54
营业利润率(
%)
30.77
24.22
35.35
40.20
净资产收益率(
%)
2.99
5.25
5.83
-
资产负债率(
%)
40.04
43.82
45.67
45.07
全部债务资本化比率(
%)
26.72
30.54
35.29
36.27
流动比率(
%)
284.46
207.30
224.36
262.20EBITDA利息倍数(倍)
4.58
4.29
4.69
-

EBITDA(亿元)
24.96
39.20
46.17
-

全部债务
/EBITDA(倍)
5.50
4.33
4.94
-

注:表中数据基于都城伟业集团有限公司
2016年~2018年经审计的合并财务报
表及
2019年一季度未经审计的合并财务报表。






跟踪评级报告


跟踪评级结果
主体信用等级:AA+
评级展望:稳定
债券信用等级:AA+
评级时间:2019年
6月
25日

上次评级结果
主体信用等级:AA+
评级展望:稳定
债券信用等级:AA+
评级时间:2018年
10月
8日

债券概况
债券简称:“18都城
01”

发行金额:10亿元
存续期:2018年
11月
23日至
2023年
11月
23日
偿还方式:每年付息一次,到
期一次还本

评级小组负责人
齐剑初

评级小组成员
庞文静

邮箱:dfjc-gy@coamc.com.cm
电话:010-62299800
传真:010-62299803
地址:北京市朝阳区朝外西街
3号

兆泰国际中心C座
12层
100600

优势
.跟踪期内,公司新能源发电业务仍以风力发电为主,
装机容量和发电收入均稳步增长;


.由于商品房销售价格较高和股权投资获取较高的投资
收益,公司利润总额和净利润大幅增长,盈利能力有
所提升;


.公司短期债务压力较小,拥有顺畅的融资渠道,能继
续获得股东国网公司的大力支持,综合偿债能力仍很
强。


关注
.跟踪期内,公司债务规模增长较快;
.公司流动资产仍以在建房地产项目和待开发土地使用

权为主,一定程度上影响了资产流动性;
.公司开发的持有型物业项目投资规模较大,投资回收
周期较长,对资金平衡和项目运营管理能力要求较高。






跟踪评级报告


跟踪评级说明

根据相关监管要求及都城伟业集团有限公司
2018年公开发行公司债券(第一
期)(以下简称“本期债券”或“18都城
01”)的跟踪评级安排,东方金诚国际
信用评估有限公司(以下简称“东方金诚”)基于都城伟业集团有限公司(以下简
称“都城伟业”或“公司”)提供的相关经营与财务资料以及公开信息,进行了本
次定期跟踪评级。


主体概况

都城伟业是由鲁能集团有限公司(以下简称“鲁能集团”)于
2009年
12月
30日出资成立的国有独资公司。2014年,鲁能集团将公司
100%的股权转至原国家
电网公司(现已更名为“国家电网有限公司”,以下简称“国网公司”)。截至
2018年末,公司注册资本和实收资本均为
200亿元,国网公司持有公司
100%股权,
仍为公司实际控制人。


跟踪期内,公司作为国网公司的全资子公司,业务定位仍为新能源发电投资运
营以及商业和旅游地产开发。


截至
2018年末,都城伟业纳入合并报表范围的子公司共
52家,其中直接控股
子公司有
24家,间接控股子公司
28家。


2018年末,公司资产总额
770.10亿元,所有者权益
418.37亿元,资产负债
率为
45.67%;2018年,公司营业收入为
69.57亿元,利润总额为
27.26亿元。


债券本息兑付及募集资金使用情况

都城伟业发行的“18都城
01”为
10.00亿元
5年期的附息式固定利率公司债
券。本期债券的起息日为
2018年
11月
23日,到期日为
2023年
11月
23日,还本
付息方式为每年付息一次,到期一次还本。截至本报告出具日,“18都城
01”尚
未到还本付息日。


本期债券募集资金在扣除相关发行费用后全部用于偿还公司有息债务。截至
2019年
3月末,本期债券募集资金已使用
8.83亿元。


宏观经济和政策环境

宏观经济

2019年一季度宏观经济运行好于预期,GDP增速与上季持平;随着积极因素
逐渐增多,预计二季度
GDP增速将稳中有升,上半年经济下行压力趋于缓解

今年宏观经济开局好于市场普遍预期。据初步核算,1~3月国内生产总值为
213433亿元,同比增长
6.4%,增速与上季持平,结束了此前的“三连降”,主要
原因是当季货物贸易顺差同比扩大,净出口对经济增长的拉动力增强,抵消了投资





跟踪评级报告


和消费拉动力下滑的影响。值得注意的是,随着逆周期政策效果显现,中美贸易谈
判进展良好带动市场预期改善,3月投资和消费同步回暖,经济运行的积极因素正
在逐渐增多。


工业生产边际改善,企业利润下降。1~3月规模以上工业增加值同比增长

6.5%,增速较上年全年加快
0.3个百分点。其中,3月工业增加值同比增长
8.5%,

2月当月同比增速
3.4%大幅反弹,这一方面受春节错期影响,同时也与当月制
造业
PMI重回扩张区间相印证,表明制造业景气边际改善,逆周期政策带动效果较
为明显。受
PPI涨幅收窄影响,今年
1~2月工业企业利润同比下降
14.0%,结束
此前两年高增,但后期增值税下调或将缓解企业利润下行压力。

固定资产投资增速整体回升。1~3月固定资产投资同比增长
6.3%,增速较上
年全年加快
0.4个百分点。具体来看,基建补短板力度加大带动基建投资增速小幅
上升,1~3月同比增长
4.4%,增速较上年全年加快
0.6个百分点。在前期新开工
高增速支撑下,1~3月房屋施工面积增速加快,推动同期房地产投资同比增速较
上年全年加快
2.3个百分点至
11.8%。最后,因利润增速下滑、外需前景走弱影响
企业投资信心,1~3月制造业投资同比增长
4.6%,增速较上年全年下滑
4.9个百
分点。


商品消费整体偏弱,企稳反弹迹象已现。1~3月社会消费品零售总额同比增

8.3%,增速不及上年全年的
9.0%,汽车、石油制品和房地产相关商品零售额增
速低于上年是主要拖累。不过,从边际走势来看,1~2月社零增速企稳,3月已有
明显回升,背后推动因素包括当月
CPI上行,个税减免带动居民可支配收入增速反
弹,以及市场信心修复带动车市回暖。1~3月
CPI累计同比上涨
1.8%,涨幅低于
上年全年的
2.1%;因猪肉、鲜菜等食品价格大涨,3月
CPI同比增速加快至
2.3%。


净出口对经济增长的拉动力增强。以人民币计价,1~3月我国出口额同比增

6.7%,进口额增长
0.3%,增速分别较上年全年下滑
0.4和
12.6个百分点。由于
进口增速下行幅度更大,一季度我国对外贸易顺差较上年同期扩大
75.2%,带动净
出口对
GDP增长的拉动率反弹至
1.5%,较上季度提高
1.0个百分点。


东方金诚预计,二季度基建领域补短板、减税降费等积极财政政策效应将持续
显现,叠加市场预期改善推动商品房销售回暖、汽车销量增速反弹,以及对外贸易
顺差仍将延续等因素,预计二季度
GDP增速将持平于
6.4%,不排除小幅反弹至
6.5%
的可能,这意味着上半年经济下行压力趋于缓解。


政策环境

M2和社融存量增速触底反弹,“宽信用”效果显现,货币政策宽松步伐或将
有所放缓

社会融资规模大幅多增,货币供应量增速见底回升。1~3月新增社融累计
81800亿,同比多增
23249亿,主要原因是表内信贷大幅增长以及表外融资恢复正
增长,表明“宽信用”效果进一步显现。此外,1~3月新增企业债券融资及地方
政府专项债也明显多于上年同期,体现债市回暖及地方政府专项债发行节奏加快带
来的影响。在社融同比多增带动下,3月底社融存量同比增速加快至
10.7%,较上
年末提高
0.9个百分点。3月末,广义货币(M2)余额同比增长
8.6%,增速较上年





跟踪评级报告


末提高
0.5个百分点,主要原因是一季度流向实体经济的贷款大幅增加,以及财政
支出力度加大带动财政存款同比多减。3月末,狭义货币(M1)余额同比增长
4.6%,
增速较上年末提高
3.1个百分点,表明实体经济活跃程度有所提升。


货币政策宽松步伐或将边际放缓。一季度各项金融数据均有明显改善,表明前
期各类支持实体经济融资政策的叠加效应正在体现。考虑到伴随中美贸易谈判取得
积极进展,市场信心持续恢复,宏观经济下行压力有所缓和,金融数据反弹或促使
监管层放缓货币政策边际宽松步伐,二季度降准有可能延后,降息预期也有所降温,
而定向支持民营、小微企业融资政策还将发力。


减税带动财政收入增速走低,财政支出力度加大,更加积极的财政政策将在
减税降费和扩大支出两端持续发力

1~3月财政收入累计同比增长
6.2%,增速较上年同期下滑
7.4个百分点,体
现各项减税政策及
PPI涨幅收窄等因素的综合影响。其中,税收收入同比增长
5.4%,
增速较上年同期下滑
11.9个百分点;非税收入同比增长
11.8%,增速较上年同期
高出
19.3个百分点,或与央企利润上缴幅度增大有关。1~3月财政支出累计同比
增长
15.0%,增速高于上年同期的
10.9%,基建相关支出整体加速。


2019年政府工作报告明确将实施更大规模的减税,全年减税降费规模将达到

2万亿,高于
2018年的
1.3万亿。4月起,伴随新一轮增值税减税的实施,财
政收入增长将面临更大的下行压力。支出方面,2019年基建补短板需求增大,二
季度基建相关支出力度有可能进一步上升,而科技、教育、社保和就业等民生类支
出也将保持较快增长,财政支出将保持较高强度。总体上看,今年财政政策在稳定
宏观经济运行中的作用将更加突出。


行业及区域经济环境

房地产行业

随着住房制度改革的深入、楼市调控政策从严,预计
2019年全国商品房销售
面积和销售额增速将有所回落,房地产开发投资增速将有所下行,房价涨幅整体
出现回落

2018年全国商品房销售面积和商品房销售额分别为
17.17亿平方米和
15.00
万亿元,同比分别增长
1.30%和
12.20%,增速同比分别下降
6.40个百分点和
1.50
个百分点。受住房改革制度深入、楼市调控政策继续从严、资金面紧张、棚改货币
化安置支撑作用弱化等多重因素影响,预计
2019年全国商品房销售额及销售面积
增速将有所回落。


2017年以来热点二线城市及三四线城市的房地产销售增长,拉动了全国商品
房去库存。2018年,全国商品房待售面积
52414.00万平方米,比上年同期下降

11.05%。2018年商品房库存去化
6509万平方米,去化规模同比减少
38.69%,去化
速度有所降低。2018年以来,销售放缓及供给增速使得去化周期略有提升。

2018年,全国房地产开发投资增速同比有所回升,但整体仍低于
2015年以前
水平。2018年全国房地产开发投资
120263.51亿元,同比增长
9.50%,增速同比增





跟踪评级报告



2.50个百分点,主要系土地购置面积及新开工面积增长所致;其中,住宅投资
85192.25亿元,同比增长
13.40%,增速同比上升
4.00个百分点;住宅投资占房地
产开发投资的比重为
70.84%。


同期,受商品房库存回落影响,房地产开发企业补库存意愿强烈,加大拿地力
度;同时,融资环境趋紧,为了加快资金回笼,房地产企业加快推盘力度,全国房
屋新开工面积增速持续上行。2018年
1~4月,黄石,银行按揭贷款收紧、严控开发贷等
货币政策趋紧,导致房地产到位资金持续降低;5月以来,随着销售回暖,房地产
企业定金及预收账款持续提高,房地产企业到位资金整体提高。预计
2019年,受
制于房地产融资渠道严格受限和房地产政策调控不放松,土地购置对投资支撑力度
将有所下滑,房地产开发投资增速将下行,但将与
2016年以来基本持平。


受调控政策出台时序和力度不同,全国各区域房价明显分化。2018年末,70
个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长
10.60%;其中,一线城市新建商品住
宅价格指数受限价政策影响整体较为稳定;二线城市和三线城市新建商品住宅价格
指数受人才引进政策及人口逆向流动导致的潜在需求大幅上涨刺激阶段性上涨,同
比分别增长
11.30%和
10.80%。从房价未来走势来看,预计
2019年随着房屋销售面
积增速的放缓,房价上涨的动力减弱,市场供求矛盾有所缓解,房价涨幅整体出现
回落。


我国房地产企业数量较多,市场相对分散,但近年来集中度持续提升。据克而
瑞地产研究发布的《2018年
1~12月中国房地产企业销售
TOP200》,2018年,在
房地产调控政策持续收紧的背景下,受益于部分二线城市及三四线城市销售持续增
长,TOP100房企整体销售规模达
10万亿元,同比增长
35%。规模房企凭借自身在
品牌、城市布局以及融资能力等方面的优势,市场份额继续提高,与其他房企的规
模差距进一步加大。


新能源发电

2016年以来,我国全社会用电增速不断回升,风电等清洁能源电量消纳形势
明显好转,发电设备利用小时数实现增长

2016年以来,随着宏观经济逐步企稳,我国工业用电增速明显回升,同时第
三产业和城乡居民生活用电保持快速增长,带动我国全社会用电量增速不断提高。

2016年~2018年,我国全社会用电量分别达到
59198亿千瓦时、63077亿千瓦时

68449亿千瓦时,同比分别增长
5.0%、6.6%和
8.5%。


受益于用电需求增速的快速回升,2018年全国火电发电量为
4.92万亿千瓦时,
同比增长
7.3%,在电源结构占比为
70.39%;水电发电量为
1.23万亿千瓦时,同比
增长
3.2%,增速同比下降
0.2个百分点。此外,风电、核电分别完成发电量
3660
亿千瓦时和
2944亿千瓦时,同比分别增长
20.2%和
18.6%。


为缓解全国日益严重的“弃风限电”状况,2017年
2月,国家能源局发布《2017
年全国风电投资监测预警结果》,内蒙古、黑龙江、吉林、宁夏、甘肃等省(区)
为风电开发建设红色预警区域,2017年内不得核准建设新的风电项目。2017年
11
月,国家发展改革委和国家能源局印发《解决弃水弃风弃光问题实施方案》,除提
升可再生能源电力输送水平外,还提出通过推行自备电厂参与可再生能源电力消纳





跟踪评级报告


等途径拓宽电力的本地消纳。2018年,全国弃风电量为
277亿千瓦时,同比减少
142亿千瓦时;风电机组利用小时数为
2095小时,同比提高
147小时。分省份看,
全国风电资源集中区的弃风电量和弃风率均明显下降,“弃风限电”形势明显好转。


截至
2018年末,全国全口径发电装机容量为
19.0亿千瓦,同比增长
6.5%。

其中,火电装机容量
11.44亿千瓦、水电和风电机组分别为
3.52亿千瓦和
1.84
亿千瓦。机组运营效率方面,得益于用电需求增速回升,2018年全国发电设备利
用小时数由上年的
3786小时提高至
3862小时。具体来看,火电、水电和风电机组
利用小时数分别增加
143小时、16小时和
146小时。


风电行业获得了较大力度的政策扶持,行业发展前景较为广阔,但上网电价
的调低对风电企业的盈利或将造成一定不利影响

近年来,风电行业获得了较大力度的政策扶持。风电上网电价高于常规能源发
电平均上网电价之间的差额,由可再生能源发展基金补偿,资金来源为国家财政预
算安排的专项资金以及在全国范围向电力用户征收的可再生能源电价附加收入等。

税收优惠方面,风电企业因销售风电产生的增值税享受即征即退
50%的优惠政策;
新建风电项目投入运营后享受“三免三减半”的所得税优惠政策。


根据国家发改委发布的《中国风电发展路线图》,全国风电累计装机容量力争

2020年末达到
2亿千瓦,在电源结构中占比达
11%;到
2030年,风电的累计装
机超过
4亿千瓦,在全国发电量中的比例达到
8.4%,在电源结构中的比例扩大至
15%左右。为应对风电并网装机的快速增加,我国政府同步加快了远距离、高电压
输电线路建设,以解决风电机组并网存在的技术问题。基于环境保护的硬约束和风
电行业整体发展现状,风电行业未来发展前景较为广阔。


电价方面,根据《关于调整光伏发电陆上风电标杆上网电价的通知》(发改价
格[2016]2729号),2018年,四类资源区的陆上风电标杆上网电价分别下调至
0.40、

0.45、0.49和
0.57元/千瓦时,下调幅度分别为
0.07、0.05、0.05和
0.03元/千
瓦时,其中一类资源区降幅最大。此外,2017年
9月,国家能源局正式公布风电
平价上网示范项目,涉及河北、黑龙江、甘肃、宁夏、新疆五省(区)共
70.7万
千瓦的风电机组。风电上网电价的调低对发电企业的盈利或将造成一定不利影响。





跟踪评级报告



1:陆上风电标杆上网电价概况

单位:元/千瓦时

资源区
陆上风电标杆上网电价
各资源区所包括的地区
2016年2018年

I类资源区
0.47
0.40
内蒙古自治区除赤峰市、通辽市、兴安盟、呼伦贝尔市以外
的其他地区;新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市、伊犁哈萨克族
自治州、昌吉回族自治州、克拉玛依市、石河子市;
II类资源区
0.50
0.45
河北省张家口市、承德市;内蒙古自治区赤峰市、通辽市、
兴安盟、呼伦贝尔市;甘肃省张掖市、嘉峪关市、酒泉市;
III类资源

0.54
0.49
吉林省白城市、松原市;黑龙江省鸡西市、双鸭山市、七台
河市、绥化市、伊春市、大兴安岭地区;甘肃省除张掖市、
嘉峪关市、酒泉市以外其他地区;新疆维吾尔自治区除乌鲁
木齐市、伊犁哈萨克族自治州、昌吉回族自治州、克拉玛依
市、石河子市其他地区;宁夏回族自治区;

IV类资源区
0.60
0.57除
I、
II、
III类资源区以外的其他地区。


资料来源:《关于完善陆上风电光伏发电上网标杆电价政策的通知》,东方金诚整理

业务运营

经营概况

跟踪期内,公司营业收入和毛利润主要来自商品房销售和新能源发电业务,
受商品房销售进度影响,营业收入有所下降

跟踪期内,公司作为国网公司旗下的商业和旅游地产开发主体及新能源发电投

资运营平台,继续从事商业地产、旅游地产和养老地产等持有型物业开发,新能源

发电的运营和投资,酒店服务,投资性房地产租赁,产业和金融投资等业务。


2018年,公司实现营业收入
69.57亿元,同比下降
23.65%,主要是受商品房
销售进度影响。公司营业收入主要来自商品房销售和新能源发电业务,合计占营业
收入的比重为
92.21%。公司酒店服务和投资性房地产租金收入占比仍较低;其他
收入主要来自商贸物流业务。



2:2016年~2018年公司营业收入情况
1
单位:万元、%

业务类型
2016年2017年2018年
金额占比金额占比金额占比

营业收入
323426.35
100.00
911154.98
100.00
695683.09
100.00
商品房销售
236835.13
73.23
769682.55
84.47
501287.99
72.06
新能源发电
54899.98
16.97
95416.16
10.47
140215.16
20.16
酒店服务
20045.66
6.20
22018.53
2.42
19745.33
2.84
投资性房地产租赁
4165.12
1.29
17033.09
1.87
25830.41
3.71

其他
7480.46
2.31
7004.65
0.77
8604.20
1.24

资料来源:公司提供,东方金诚整理

2018年,公司毛利润保持增长(见表
3),主要得益于新能源发电收入规模及
1表
2、表
3数据是按照公司提供数据统计所得。






跟踪评级报告


盈利能力的提升。同年,公司综合毛利率为
45.66%,大幅上升主要由于毛利率较
高的北京地区房地产项目销售收入占比较高所致。



3:2016年~2018年公司毛利润和毛利率情况
单位:万元、%

业务类型
2016年2017年2018年
金额占比金额占比金额占比

毛利润
126735.09
100.00
295217.91
100.00
317655.99
100.00
商品房销售
96124.93
75.85
246108.29
83.36
236244.26
74.37
新能源发电
15426.67
12.17
40711.27
13.79
70577.38
22.22
酒店服务
12921.53
10.20
1705.45
0.58
-188.85
-0.06
投资性房地产租赁
337.45
0.27
8728.37
2.96
11226.91
3.53
其他
1924.51
1.52
-2035.47
-0.69
-203.70
-0.06
综合毛利率
39.19
32.40
45.66
商品房销售
40.59
31.98
47.13
新能源发电
28.10
42.67
50.34
酒店服务
64.46
7.75
-0.96
投资性房地产租赁
8.10
51.24
43.46

其他25.73-29.06-2.37
资料来源:公司提供,东方金诚整理

此外,公司通过产业投资和金融投资获取投资收益。2018年,公司实现投资

收益
18.84亿元,同比大幅增长,主要为持有联营企业股权、股权转让及委托贷款

产生的收益,是公司利润的重要来源。


房地产开发

受益于北京与天津区域销售面积占比较大,2018年公司房地产业务毛利率大

幅提高;但受房地产调控政策等因素影响,2018年公司新开工面积和销售面积均

大幅下降,房地产销售收入亦有所下降

公司房地产开发业务仍定位为商业地产、旅游地产和养老地产等持有型物业开
发。


公司商业地产包括酒店、商业、城市综合体等业态,主要位于北京、天津、上

海、厦门等城市核心区域,仍通过对外租售商铺、办公楼及配套酒店运营实现项目

资金平衡。


公司旅游地产项目主要位于四川九寨沟、海南文昌、吉林长白山等旅游风景区,

仍主要采取与政府合作开发的模式,项目规划由政府主导,黄石新闻 ,项目融资及开发由公司

运作,实行滚动开发、分阶段实施。


公司旅游地产项目通过运营休闲旅游度假区、配套酒店及出租商铺实现资金平
衡。公司养老地产主要位于廊坊市文安县等地,主要通过出租收回投资。


受各地调控等相关房地产政策、宏观经济等因素影响,2018年以来公司房地

产开发及销售进度有所放缓。同时,由于前些年开发力度较大,主要集中于
2018

年完工,因此当年竣工面积同比大幅增长。从销售价格来看,2018年,公司商品





跟踪评级报告


房销售均价有所回升,主要得益于当年北京与天津区域销售面积占比较多,而上述
地区销售价格较高所致。


表4:公司房地产开发业务主要经营数据

项目2016年2017年2018年

新开工面积(万平方米)
63.02
64.26
12.02
竣工面积(万平方米)
54.18
74.79
109.19
合同销售面积(万平方米)
37.75
56.57
12.49
合同销售金额(亿元)
81.65
98.47
30.50
合同平均销售价格(元
/平方米)
21629.14
17407.71
24419.54

资料来源:公司提供,东方金诚整理

公司在建和拟建房地产项目投资规模较大,面临一定资本支出压力,同时商
业、旅游地产投资回收期较长,对资金平衡和项目运营管理能力要求较高

截至
2018年末,公司在建的房地产项目共计
13个,规划总建筑面积为
184.48
万平方米,计划总投资为
297.80亿元,已投资
194.09亿元,尚需投资
103.71亿
元。


表5:截至2018年末公司在建房地产项目情况
单位:亿元、万平方米

项目名称物业性质
计划
投资额
规划建
筑面积
尚需
投资额
位置

天津绿荫里综合体项目商业
+住宅
112.69
4.20
6.00天津
上海
JW万豪侯爵黄浦江酒店项目商业
38.07
11.39
15.25上海
吉林漫江生态文化旅游综合开发项目旅游
30.80
55.60
8.80白山
中查旅游设施建设项目旅游
27.19
22.82
11.89九寨沟
格拉斯五期住宅
19.89
3.14
13.36北京
庄园商业
19.81
15.74
18.31文安
海蓝金岸
.海语公园商业
+住宅
12.55
27.42
5.00海阳
英迪格酒店(原地中海酒店)商业
11.70
15.06
8.92文昌
度假酒店商业
8.78
8.40
2.00文安
南洋美丽汇地块商业
5.97
8.40
4.93文昌
淇水湾
1号住宅
5.57
7.31
4.43文昌
淇水湾旅游综合体(原淇水湾度假酒店)商业
3.05
3.00
2.84文昌
希尔顿花园酒店商业
1.71
2.00
2.00文安

合计
-297.80
184.48
103.71
-

资料来源:公司提供,东方金诚整理

截至
2018年末,公司在建商业地产项目投入资金规模较大,但投资回收周期
较长,未来收益情况存在一定的不确定性。同期末,公司在建旅游地产项目已投资
规模
57.99亿元,尚需投资
20.69亿元。东方金诚关注到,商业和旅游地产项目投
资规模较大,开发周期较长,对运营方的管理水平要求很高,同时项目收益会受到
项目周边交通条件、景区配套设施、价格政策、服务水平等因素的影响。


截至
2018年末,公司拟建房地产项目计划总投资额
462.69亿元,规划建筑面

189.65万平方米。公司在建及拟建房地产项目投资规模很大,后续面临较大资





跟踪评级报告


本支出压力。



6:截至
2018年末公司拟建项目情况
单位:亿元、万平方米

项目名称物业性质规划建筑面积计划投资额位置

杭州国际中心商务兼容商业
30.13
142.29杭州

格拉斯六期(含德威学校)住宅
18.24
84.61北京

北京国能环保项目商业
9.00
65.40北京

厦门国际交流中心项目商业
18.00
27.39厦门

海石滩商业综合体商业
18.50
17.44文昌

西红门项目租赁住宅
8.77
16.22北京

海石滩
3号住宅
12.17
16.02文昌

泰山
9号住宅
11.40
15.23文昌

淇水湾
8号(原地中海别墅)住宅
7.58
11.70文昌

高新区
E1地块商业
11.69
10.97四川

青岛鲁能国际中心项目办公、商业
4.20
10.84青岛

优山美地
A区二期东段住宅
5.36
9.66北京

淇水湾
8号住宅
5.77
8.87文昌

海石滩
7号住宅
7.48
8.25文昌

婚庆主题酒店商业
3.60
5.50文昌

海石滩
9号住宅
3.50
3.60文昌

精品酒店商业
1.50
3.28文安

亚特兰酒店商业
1.83
1.93文昌

会议中心地块商业
0.87
1.26文昌

青年公寓商业
2.40
1.10文昌

小镇中心商业
2.30
0.68文安

温泉中心商业
0.00
0.45文安

商业+别墅+酒店+

鲁能胜地项目
公寓+洋房+叠拼
暂无规划海阳

合计
-189.65
462.69
-

资料来源:公司提供,东方金诚整理

公司土地储备地理位置整体较好,2018年储备规模有所下降

土地储备方面,截至
2018年末,公司土地储备面积为
768.21万平方米,较
2017年末下降
215万平方米,主要分布在海南、四川和北京等区域中心城市和知
名风景区,地理位置整体较好。






跟踪评级报告



7:截至
2018年末公司土地储备区域分布情况

所在区域
已确权待开发建筑
面积(万平方米)
楼面地价
(元
/平方米)
获取方式土地用途

海南省
68.07
2248.80出让商业、住宅
四川省九寨沟
65.45
599.27出让旅游、商业
北京市
36.00
3500.69出让住宅、旅游、工业
吉林白山市
35.61
435.76出让旅游
杭州市
30.00
21166.67出让商务兼容商业
廊坊文安县
28.55
710.49出让商业
厦门市
18.00
1389.83出让商业
青岛市
6.55
472.53出让商业
合计
288.23
---

资料来源:公司提供,东方金诚整理

截至
2018年末,公司建成待售项目、在建项目和尚待开发的储备土地等存货
账面余额为
202.54亿元,其中涉及一二线城市房地产业务的存货账面余额为

100.04亿元。总体来看,公司可售项目较为充足,在建、拟建项目和储备土地规
模较大,为公司未来营业收入和现金流入提供了有力保障。

新能源发电

2018年,公司装机容量和设备平均利用小时数保持增长,发电业务收入大幅
提升

公司的新能源发电业务仍主要由全资子公司鲁能新能源(集团)有限公司(以
下简称“鲁能新能源”)负责。


公司从事的新能源发电业务以风力发电为主,近年来通过新建、收购风电机组
的形式进行扩张,机组规模稳步增长。截至
2018年末,公司控股装机容量达
180.80
万千瓦,其中风电项目
26个,控股装机容量为
168.85万千瓦;光伏发电项目
6
个,控股装机容量为
11.95万千瓦。






跟踪评级报告



8:截至
2018年末鲁能新能源发电机组概况
单位:万千瓦、元/千瓦时

电站名称位置
持股比例

%)
控股装机
容量
权益装机
容量
合作电网上网电价

干河口第三风电场甘肃酒泉瓜州县
100
20.10
20.10国家电网
0.52
江苏东台海上风电江苏东台
60
20.00
12.00国家电网
0.85
康保二期风电场河北张家口康保县
100
10.20
10.20国家电网
0.54
杭锦旗风电场内蒙鄂尔多斯杭锦旗
100
10.00
10.00蒙西电网
0.47
宁夏盐池风电场宁夏盐池于家梁
100
10.00
10.00国家电网
0.54
康保三期风电场河北张家口康保县
100
10.00
10.00国家电网
0.5
诺木洪三期风电场青海都兰县
100
10.00
10.00国家电网
0.6
靖边二期风电场陕西榆林靖边县
100
5.00
5.00国家电网
0.61
诺木洪一期风电场青海都兰县
100
5.00
5.00国家电网
0.6
诺木洪二期风电场青海都兰县
100
5.00
5.00国家电网
0.6
伊和乌素一期风电场内蒙鄂尔多斯杭锦旗
65
4.95
3.22蒙西电网
0.51
伊和乌素二期风电场内蒙鄂尔多斯杭锦旗
65
4.95
3.22蒙西电网
0.51
乌吉尔一期风电场内蒙鄂尔多斯杭锦旗
65
4.95
3.22蒙西电网
0.51
达坂城一期风电场新疆乌鲁木齐达坂城区
100
4.95
4.95国家电网
0.51
达坂城二期风电场新疆乌鲁木齐达坂城区
100
4.95
4.95国家电网
0.49
小草湖一期风电场新疆吐鲁番托克逊县
100
4.95
4.95国家电网
0.58
小草湖二期风电场新疆吐鲁番托克逊县
100
4.95
4.95国家电网
0.58
十三间房风电场新疆哈密地区哈密市
78
4.95
3.86国家电网
0.58
陕西宜君光伏电站陕西宜君县
100
4.95
4.95
--
干河口北风电场甘肃酒泉瓜州县
100
4.80
4.80国家电网
0.9
干河口南风电场甘肃酒泉瓜州县
100
4.80
4.80国家电网
0.54
丰宁风电场河北承德丰宁县
100
4.80
4.80国家电网
0.52
辽宁大市风电场辽宁锦州大市镇
70
4.80
3.36国家电网
0.6
靖边一期风电场陕西榆林靖边县
100
4.75
4.75国家电网
0.61
敦煌光伏电站甘肃酒泉瓜州县
100
4.00
4.00国家电网
0.31
莒县分布式光伏电站山东莒县
100
2.00
2.00
-0.98
枣庄山亭光伏电站山东枣庄
100
1.00
1.00国家电网
0.85

合计
--180.80
165.08
--

资料来源:公司提供,东方金诚整理
从区域分布来看,鲁能新能源已投资开发的风电项目主要位于内蒙古、新疆、
甘肃、河北、陕西等省份,发电主要接入国家电网和蒙西电网。截至
2018年末,
公司风电机组已全部并网销售,不存在脱网情况。2018年,公司发电量为
30.50
亿千瓦时,同比增长
43.13%。






跟踪评级报告



9:鲁能新能源发电业务运营概况

项目2016年2017年2018年
期末控股装机总容量(万千瓦)
88.45
143.65
180.80
期末权益装机容量(万千瓦)
97.81
144.57
237.97
发电设备平均利用小时数(小时)
1694.00
1763.00
2191.00
发电量(亿千瓦时)
13.454
21.31
30.50
其中:风电(亿千瓦时)
13.454
20.79
29.44
太阳能发电(亿千瓦时)
0.55
0.52
1.07
上网电量(亿千瓦时)
13.05
20.64
29.57
售电量(亿千瓦时)
13.05
20.45
29.10
平均上网电价(元
/千千瓦时)
430.00
460.00
474.00
风电单位发电成本(元
/千千瓦时)
442.00
270.00
224.27
限电电量(亿千瓦时)
6.87
5.61
4.81

限电比(%)32.1120.8513.61
资料来源:公司提供,东方金诚整理

受益于甘肃、河北等部分区域限电形势好转等因素,2018年公司发电设备平
均利用小时数大幅增长。发电成本方面,风电业务成本主要来自折旧等固定成本,2018年,风电机组单位发电成本为
224.27元/千千瓦时,较上年下降
25.73元/千
千瓦时。上网电价方面,公司风电场所处地理位置位于
I类-IV类资源区,2018
年公司平均上网电价小幅上升。


2018年,公司实现电力销售收入
14.02亿元,同比增长
46.95%;毛利率分别

50.34%,较
2017年提升
7.67个百分点,毛利率不断提升主要系新疆、河北、
江苏和青海地区发电业务的毛利率较高,且上述地区发电收入占比逐年上升所致。


公司将采用新建和股权收购的方式实现装机容量扩张,在建和拟投资电力机
组投资规模较大,面临一定的资本支出压力

截至
2018年末,公司在建的电力项目主要为江苏东台
200MW海上风电项目和
丰宁
48MW风电项目等,拟投资开发的电力项目主要包括乌吉尔二期
50MW风电项目、
伊和乌素风光一体化
20MWp光伏项目等,计划总投资为
93.06亿元,后续资金需求

50.49亿元。公司在建和拟投资电力机组投资规模较大,面临一定的资本支出压力。

此外,未来公司预计采用股权收购的方式实现装机容量扩张。





跟踪评级报告


表10:截至2018年末公司在建和拟投资电力项目概况

项目名称所在区域
计划总投资
(万元)
已完成投资
(万元)
尚需投资
(万元)

江苏东台
200MW海上风电项目盐城
346385.24
317645.24
28740.00
丰宁
48MW风电项目承德
41314.24
16640.24
24674.00
河北康保三期
100MW风电项目河北
79403.00
44979.77
34423.23
辽宁大市
48MW风电项目辽宁
44390.00
30612.70
13777.30
杭锦旗
100MW风电清洁供暖项目鄂尔多斯
78584.36
15784.36
62800.00
乌吉尔二期
50MW风电项目鄂尔多斯
37425.88
-37425.88
伊和乌素风光一体化
20MWp光伏项目鄂尔多斯
17000.00
-17000.00
吉林通榆
100MW千瓦光伏项目通榆
81885.00
-81885.00
吉林通榆
14.85万千瓦风电项目通榆
118598.42
-118598.42
吉林通榆
10MW千瓦扶贫光伏项目通榆
6352.17
-6352.17
宁夏盐池于家梁
100MW风电项目盐池县
79226.03
-79226.03

合计
-930564.34
425662.31
504902.03

资料来源:公司提供,东方金诚整理

产业和金融投资

公司对发电相关企业股权投资规模较大,取得的投资收益较高,成为公司利
润的重要来源

截至
2018年末,公司持有陕西国华锦界能源有限责任公司
2和山东济矿鲁能煤

电有限公司等发电企业和深圳市国电南思系统控制有限公司等企业的股权账面价

值合计为
49.64亿元,2018年为公司贡献投资收益
11.30亿元,与上年基本持平。


表11:截至2018年末公司联营企业情况
单位:亿元、%

被投资单位名称注册资本持股比例资产总额营业收入净利润负债总额

陕西国华锦界能源有限责任公司
22.78
30.00
105.21
76.51
32.44
17.86
山东济矿鲁能煤电股份有限公司
6.00
40.00
91.27
21.09
2.78
45.75
新疆天风发电股份有限公司
5.11
34.96
10.13
2.14
0.66
2.36
赤峰新胜风力发电有限公司
2.73
33.00
7.86
1.25
0.30
3.93
深圳市国电南思系统控制有限公司
0.54
43.58
----

张北建投华实风能有限公司0.9049.003.370.600.231.81
崇礼建投华实风能有限公司
1.79
49.00
6.07
0.92
0.13
4.08

资料来源:公司提供,东方金诚整理

公司金融投资业务主要包括对国网公司系统内单位提供委托贷款和投资于上
市公司股票等权益工具。2018年末,公司委托贷款余额为
13.58亿元,贷款对象
均为鲁能集团有限公司下属子公司。2018年,公司实现委贷利息收入
0.77亿元,
较为稳定。2018年末,公司可供出售的权益工具余额
21.68亿元,由于以持有为
主,实现的收益规模较小。



2陕西国华锦界能源有限责任公司隶属于中国神华能源股份有限公司,位于陕西省神木县锦界工业园区内,
负责陕西神木电厂锦界煤矿煤电一体化项目的建设及经营管理。锦界电厂规划容量
6400MW,配套的煤矿建
设总规模为年产原煤
1500万吨。






跟踪评级报告


其他业务

公司其他类型的业务仍主要包括投资性房地产租赁和酒店运营等。


2018年,公司实现投资性房地产租赁收入
2.58亿元,同比增长
51.65%,毛利
润为
1.12亿元,同比增长
28.63%。


公司酒店业务收入有所波动,盈利水平持续下降

截至
2018年末,公司旗下经营
7家酒店,建筑面积
32.00万平方米,拥有各
类客房
1883套。2018年,公司实现酒店经营收入
1.97亿元,同比下降
10.32%;
毛利率为-0.96%,主要是两个酒店因自然灾害停止营业所致。


截至
2018年末,公司在建商业地产项目规划配套建设酒店共计
7家,主要位
于上海、天津、海南文昌、九寨沟等城市。待相关酒店投入运营后,公司酒店服务
收入有望实现增长。


外部支持

公司实际控制人国网公司综合财务实力极强,能够在经营和发展等方面给予
公司大力支持

公司股东国网公司系国务院国有资产监督管理委员会直属企业,是我国最大的
电网建设及运营商,担负着实施国家能源战略、保障国家能源安全、参与国际能源
竞争的职责。2018年末,国网公司
110(66)千伏及以上输电线路长度
103.34万
公里、变电(换流)容量
46.2千亿伏安,全年实现售电量
36051亿千瓦时。


国网公司资产规模极大,具有极好的现金流水平,综合财务实力雄厚。2018
年末,国网公司合并口径资产总额为
39293.06亿元,所有者权益为
17017.04亿元,
资产负债率为
56.69%;2018年实现营业总收入
25602.54亿元,利润总额
780.14
亿元,经营性净现金流为
4315.12亿元。


由于具有很强的垄断性和不可替代的行业战略地位,国网公司拥有丰富的政府
资源和顺畅的融资渠道,持续获得政府强有力的支持。国网公司与银行等金融机构
保持良好的合作关系,截至
2018年末,国网公司获得境内外银行授信总额
19425
亿元,其中未使用
12603亿元,授信空间充足。


截至
2018年末,国网公司纳入合并报表的二级子公司共计
59家,其中省级电
网子公司及相关企业
40余家,从事其他业务的二级子公司共有鲁能集团、都城伟
业、英大国际、中国电力财务公司、新源控股、通用航空、许继集团和平高集团等
10余家企业。其中,许继集团和平高集团主要从事电力装备制造,英大国际和中
国电力财务公司从事金融服务业,鲁能集团从事住宅地产开发,都城伟业为持有型
物业开发和新能源发电平台。都城伟业在国网公司产业布局中具有重要的地位。


跟踪期内,作为国网公司旗下的商业、旅游地产开发主体及新能源发电投资、
运营平台,公司在国网公司产业布局中具有重要地位,其经营发展获得国网公司及
其下属其他企业支持的可能性仍较大。


企业管理





跟踪评级报告


截至
2019年
3月末,公司注册资本和实收资本均为
200亿元,国网公司持有
公司
100%股权,仍为公司实际控制人。


跟踪期内,公司治理结构、组织架构和管理制度均未发生重大变化。


财务分析

财务质量

公司提供了
2018年和
2019年一季度合并财务报表。中审华会计师事务所(特
殊普通合伙)对公司
2018年财务报表进行了审计,出具了无保留意见的审计报告。

公司
2019年一季度财务报表未经审计。公司
2018年年报涉及重要前期差错更正,
故本报告财务分析涉及的
2017年财务数据均以
2018年年报的年初数为准。


2018年末,都城伟业纳入合并报表范围的子公司为
52家,新纳入合并范围的
子公司
4家,不再纳入合并范围的子公司
1家。


资产构成与资产质量

跟踪期内,公司资产规模保持增长,以非流动资产为主,且流动资产中以在
建房地产项目和待开发土地使用权为主的存货占比较高,一定程度上影响资产流
动性

公司资产总额保持增长,以非流动资产为主。2018年末及
2019年
3月末,公
司资产总额分别为
770.10亿元和
770.25亿元,其中非流动资产占比分别为
60.04%

60.34%。2018年末,公司资产总额较
2017年末增长
12.15%。


1.流动资产
跟踪期内,公司流动资产规模和构成基本稳定。2018年末及
2019年
3月末,
公司流动资产分别为
307.72亿元和
305.47亿元。其中,2018年末,公司存货、
货币资金、应收账款占当期流动资产的比重分别为
65.82%、22.55%和
4.95%,合计

93.32%。


公司存货主要为在开发和已完成的房地产项目及待开发土地使用权。2018年
末及
2019年
3月末,公司存货分别为
202.54亿元和
205.04亿元。2018年末,存
货中在开发房地产项目账面余额为
103.53亿元,占存货的比例为
50.07%;待开发
的土地
76.42亿元,占比为
37.73%;已完工房地产项目
24.67亿元,占比为
12.18%。

同期末,公司对在开发房地产项目计提跌价准备
2.13亿元,主要系由于受核电站
影响对海蓝金岸
.海语公园计提的减值准备。


公司货币资金较为充裕,2018年末及
2019年
3月末分别为
69.40亿元和
60.19
亿元,其中
2018年末受限资金为
1.33亿元。


公司应收账款主要系可再生能源补贴和电费款,近年来保持增长,流动性受可
再生能源补贴拨付进度影响很大。2018年末及
2019年
3月末,公司应收账款分别

14.69亿元和
17.37亿元。2018年末,公司应收账款中应收中华人民共和国财
政部的可再生能源补贴为
11.66亿元,占应收账款比例为
77.91%;其余主要系应
收的电费款项。2018年末,公司应收账款账龄主要集中于
1年以内,累计计提坏





跟踪评级报告


账准备
46.40万元。


2.非流动资产
跟踪期内,随着风电厂及酒店等自持物业项目建设的推进,公司非流动资产
增长较快

2018年末及
2019年
3月末,公司非流动资产分别为
462.37亿元和
464.78亿
元,2018年末同比增长
18.08%。2018年末,公司非流动资产主要由固定资产、在
建工程、无形资产、投资性房地产和长期股权投资组成,上述五项占非流动资产的
比重分别为
29.55%、18.64%、17.67%、12.25%和
10.74%,合计为
88.85%。


随着风电厂及酒店等自持物业项目陆续完工,公司固定资产增长较快。2018
年末及
2019年
3月末,公司固定资产分别为
136.65亿元和
142.32亿元,2018年
末同比增长
17.14%。2018年末,公司固定资产中以风力发电机组为主的机器设备

94.80亿元,占比为
69.38%;房屋建筑物为
38.88亿元,占比为
28.45%。


2018年末及
2019年
3月末,公司在建工程分别为
86.19亿元和
82.96亿元。

2018年末,投资额前十名在建项目累计完成投资
80.92亿元,占在建工程的
93.89%。


表12:2018年末公司账面价值前十名在建工程概况

项目账面价值(万元)
上海
JW万豪侯爵酒店项目
150533.13
吉林鲁能漫江项目
138914.06
北京智能电网科技研发交流中心项目
108115.42
天津鲁能置业有限公司绿荫里项目
104224.67
九寨沟县中查沟项目一期
96715.03
希尔顿酒店震后修复
69349.51
康保屯垦三期
100MW风电项目
57443.85
宁夏盐池于家梁
100MW风电项目
52106.52
英迪格滨海酒店
19359.18
文昌鲁能希尔顿酒店
12390.45
合计
809151.82

资料来源:公司提供,东方金诚整理

公司无形资产大幅增长。2018年末及
2019年
3月末,公司无形资产分别为

81.69亿元和
81.47亿元,2018年末同比增长
30.76%,主要系商业、酒店、写字
楼等持有型物业和风电项目占用的土地使用权。

2018年末及
2019年
3月末,公司投资性房地产分别为
56.64亿元和
56.15亿
元,主要系用于出租的商业地产。2018年末投资性房地产较上年增长
202.67%,主
要系完工项目陆续转入所致。


2018年末及
2019年
3月末,公司长期股权投资分别为
49.64亿元和
49.72亿
元,主要系对陕西国华锦界能源有限责任公司和山东济矿鲁能煤电有限公司等联营
企业的投资。


截至
2018年末,公司受限资产为
164.88亿元,占总资产比例为
17.80%,主
要为用于借款抵质押的固定资产、无形资产和质押的电费收费权等。






跟踪评级报告


表13:2018年末公司受限资产概况

项目账面价值受限原因

土地使用权
789022.49抵押借款
电费收费权
373464.55质押借款
房屋建筑物
310225.42抵押借款
在建工程
150535.45抵押借款
货币资金
13295.83抵押借款
机器设备
12226.32抵押借款
合计
1648770.06
-

资料来源:公司提供,东方金诚整理

资本结构

公司所有者权益保持小幅增长,仍主要由实收资本和资本公积构成

公司所有者权益保持增长,主要由实收资本和资本公积构成。2018年末及
2019

3月末,公司所有者权益分别为
418.37亿元和
423.07亿元,2018年末同比增

8.46%。其中,实收资本均为
200.00亿元;资本公积均为
137.28亿元,主要为
历年资产划拨所累积形成。


公司负债总额增长较快,负债结构趋于长期化

公司负债以非流动负债为主。2018年末及
2019年
3月末,公司负债总额分别

351.72亿元和
347.17亿元,其中非流动负债占比分别为
61.00%和
65.58%。

2018
年末,负债总额同比增长
16.89%,主要系长期借款增加导致。


2018年末及
2019年
3月末,公司流动负债分别为
137.15亿元和
116.50亿元,
有所下降,主要由应付账款、预收款项和其他应付款构成。同期末,应付账款分别

52.74亿元和
44.88亿元,主要为应付风电设备方的设备款和施工单位的工程款;
预收款项
35.90亿元和
24.53亿元,主要为房地产项目预售形成的款项;其他应付

23.51亿元和
22.71亿元,主要为应付关联方的往来款。


公司非流动负债持续增长,主要系公司加大长期债务的融资力度所致。2018
年末及
2019年
3月末,公司非流动负债分别为
214.57亿元和
230.67亿元,主要
由长期借款和应付债券构成。


2018年末及
2019年
3月末,公司长期借款分别为
197.15亿元和
212.51亿元,
其中
2018年末较上年末大幅增加
47.37亿元;应付债券分别为
11.45亿元和
11.46
亿元,系“2010年国网公司企业债”中转交公司使用的部分和“18都城
01”。


公司债务规模增长较快,主要为长期债务,债务率仍处于较低水平

有息债务方面,2018年末及
2019年
3月末,公司全部债务分别为
228.19亿
元和
240.76亿元,占负债总额的比重分别为
64.88%和
69.35%。其中,长期有息债
务分别为
215.79亿元和
231.88亿元,占全部债务的比重分别为
94.56%和
96.31%。






跟踪评级报告



14:公司有息债务概况

单位:亿元、%

项目2016年末2017年末2018年末

短期有息债务
8.25
9.40
12.41
长期有息债务
129.12
160.17
215.79
全部债务
137.37
169.57
228.19
长期债务资本化比率
25.53
29.34
34.03
全部债务资本化比率
26.72
30.54
35.29

资料来源:公司审计报告,东方金诚整理
2018年末及
2019年
3月末,公司资产负债率分别为
45.67%和
45.07%,全部
债务资本化比率分别为
35.29%和
36.27%。公司正处于业务快速扩张阶段,随着资
本支出的增加,债务规模保持较快增长,但债务率仍处于行业内较低水平。


盈利能力

由于商品房销售价格较高和股权投资获取较高的投资收益,公司利润总额和
净利润大幅增长,盈利能力有所提升

2018年,公司营业收入为
69.57亿元,较上年下降
23.65%;营业利润率为

35.35%,较上年提高
11.13个百分点。

2018年,公司期间费用为
16.35亿元,略有上升,占营业收入的比例为
23.50%,
同比上升
6.22个百分点。2018年,公司销售费用和管理费用随着房地产销售规模
的下降而有所减少,财务费用受融资规模扩大影响大幅提升。



15:公司期间费用情况
单位:亿元、%

项目
2016年2017年2018年
金额占比金额占比金额占比

销售费用
5.12
38.10
4.81
30.55
3.41
20.85
管理费用
5.16
38.40
8.12
51.58
7.66
46.82
财务费用
3.16
23.51
2.82
17.87
5.29
32.33

期间费用总额
13.44
100.00
15.75
100.00
16.35
100.00

资料来源:公司审计报告,东方金诚整理

2018年,公司投资收益为
18.84亿元,较上年增加
6.41亿元,占公司利润总
额的比重为
69.11%,公司利润对投资收益的依赖度较高。






跟踪评级报告



16:公司投资收益构成情况

单位:万元、%

项目2016年2017年2018年

权益法核算的长期股权投资收益
63039.15
115948.24
112977.25
处置长期股权投资产生的投资收益
--67187.31
可供出售金融资产期间取得的投资收益
597.94
509.98
528.27
其他(委贷收益)
13276.57
7817.44
7685.63
合计
76913.66
124275.66
188378.46

资料来源:公司审计报告,东方金诚整理

公司利润总额和净利润大幅增长。2018年,公司利润总额为
27.26亿元,同
比增长
20.13%;净利润为
24.39亿元,同比增长
20.51%。


公司盈利能力有所提升。2018年,公司总资本收益率为
4.56%,较上年提升

0.31个百分点;净资产收益率为
5.83%,较
2017年上升
0.58个百分点。

2019年
1~3年,公司营业收入为
19.42亿元,利润总额为
4.54亿元,其中
投资收益为
0.25亿元。


现金流

公司投资性现金流保持较大规模净流出,经营所需资金主要依靠对外融资弥


公司经营活动现金保持净流入,但受房地产销售进度影响,规模整体收缩。2018
年,公司经营活动现金流入为
68.68亿元,主要来自于销售商品房、供应电力以及
与关联方往来所收到的现金,较
2017年大幅下降
49.39%,主要系房地产销售进度
放缓导致,现金收入比为
59.57%,较
2017年下降
41.81个百分点;经营活动现金
流出为
57.10亿元,主要为房地产开发、电力生产以及与关联方往来所支付的现金,
同比下降
47.58%;经营活动产生的现金流净额为
11.58亿元,同比下降
56.74%。


因新建自持性房地产、风电项目和对外投资规模较大,公司投资活动仍维持较
大规模净流出状态。2018年,公司投资活动现金流入为
32.03亿元,主要为到期收
回的投资本金和收益,同比增长
113.88%,主要系新增较大规模股权投资所致;投
资活动现金流出为
76.17亿元,主要为自持性房地产、新建风电项目、对外进行投
资所支付的现金,较上年增长
28.27%;投资活动产生的现金流量净额为-44.14亿元,
与上年基本持平。


筹资活动方面,2018年,公司筹资活动产生的现金流入为
73.93亿元,同比增

9.96%,主要系对外借款所收到的现金;筹资活动现金流出为
27.70亿元,同比
下降
42.33%,主要为偿还债务本息所支付的现金;筹资净现金流为
46.23亿元,同
比增长
140.71%。


2018年,公司现金及现金等价物净增加额为
13.68亿元,期末现金及现金等价
物余额为
68.07亿元。


2019年
1~3月,公司经营性、筹资性和投资性净现金流分别为-7.31亿元、
-11.91亿元和
9.99亿元。


偿债能力





跟踪评级报告


公司短期偿债压力较小,同时作为国网公司旗下重要的商业和旅游地产开发
主体及新能源发电投资运营平台,拥有强有力的股东支持和顺畅的融资渠道,综
合偿债能力很强

2018年末及
2019年
3月末,公司流动比率分别为
224.36%和
262.20%,速动比
率分别为
76.69%和
86.20%,2018年以来持续改善,流动资产对流动负债的保障能
力较好。


公司短期偿债压力较小。2018年末及
2019年
3月末,公司货币资金为
69.40
亿元和
60.19亿元,短期有息债务为
12.41亿元和
8.88亿元,货币资金能够覆盖短
期债务。


从长期偿债指标来看,2018年末及
2019年
3月末,公司长期债务资本化比率
分别为
34.03%和
35.40%。2018年,公司全部债务/EBITDA为
4.94倍,EBITDA对全
部债务的保障程度较高。


截至
2018年末,公司已获得中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行等
多家金融机构共计
306.27亿元的授信额度,尚有
155.70亿元额度未使用。


公司为国网公司旗下重要的商业、旅游地产开发主体及新能源发电投资、运营
平台,拥有强有力的股东支持和顺畅的融资渠道,东方金诚认为公司综合偿债能力
很强。


过往债务履约情况

根据公司提供的中国人民银行企业基本信用信息报告,截至
2019年
1月
15
日,公司本部未与金融机构发生过信贷关系。


截至本报告出具日,公司于
2018年
12月公开发行的“18都城
01”尚未到还
本、付息日。


抗风险能力

基于公司雄厚的股东背景、明晰的业务定位、发电装机规模稳步增长、房地产
项目区位条件优越且土地购置成本相对较低等有利因素对公司信用的支持,以及对
公司自身财务风险的综合判断,东方金诚认为公司抗风险能力很强。


结论

东方金诚认为,跟踪期内,公司新能源发电业务仍以风力发电为主,装机容量
和发电收入均稳步增长;由于商品房销售价格较高和股权投资获取较高的投资收
益,公司利润总额和净利润大幅增长,盈利能力有所提升;公司短期债务压力较小,
拥有顺畅的融资渠道,能继续获得股东国网公司的大力支持,综合偿债能力仍很强。


同时,东方金诚也关注到,跟踪期内,公司债务规模增长较快;公司流动资产
仍以在建房地产项目和待开发土地使用权为主,一定程度上影响了资产流动性;公
司开发的持有型物业项目投资规模较大,投资回收周期较长,对资金平衡和项目运





跟踪评级报告


营管理能力要求较高。


综上所述,东方金诚维持公司的主体信用等级为
AA+,评级展望为稳定,维持
“18都城
01”的信用等级为
AA+。






跟踪评级报告


附件一:截至
2019年
3月末公司股权结构图


100%


国务院国有资产监督管理委员会
国家电网有限公司
都城伟业集团有限公司
100%




跟踪评级报告


附件二:截至
2019年
3月末公司组织架构图





25


跟踪评级报告


附件三:公司主要财务数据和指标(单位:万元)

项目名称2015年(末)2016年(末)2017年(末)2019年
3月(末)
货币资金
573693.70
554827.27
694021.73
601900.62
存货
2477186.70
2059228.74
2025420.33
2050441.72
流动资产合计
3537593.39
2950516.76
3077230.10
3054673.92
长期股权投资
370585.51
461202.15
496376.47
497231.00
固定资产
717152.88
1166567.92
1366469.10
1423222.03
在建工程
1023715.93
1143119.05
861934.02
829643.13
无形资产
434286.10
624719.95
816881.06
814655.52
非流动资产合计
2744198.22
3915917.26
4623733.70
4647812.75
资产总计
6281791.61
6866434.02
7700963.80
7702486.67
应付账款
280480.08
536766.37
527372.12
448795.10
流动负债合计
1243635.07
1423322.65
1371548.93
1165037.29
长期借款
1104886.09
1497821.89
1971478.22
2125080.28
非流动负债合计
1271398.82
1585562.54
2145677.55
2306709.12
负债合计
2515033.89
3008885.19
3517226.48
3471746.41
资本公积
1365106.73
1240024.09
1372820.55
1372820.55
所有者权益合计
3766757.72
3857548.83
4183737.32
4230740.26
营业收入
323426.35
911154.98
695683.09
194221.80
投资收益
76913.66
124275.66
188378.46
2472.45
净利润
112658.20
202408.58
243922.50
46779.35
经营活动产生的现金流净额
-215074.31
267738.33
115818.79
-73089.64
投资活动产生的现金流量净额
-222911.57
-444074.11
-441382.17
-119053.07
筹资活动产生的现金流量净额
464057.07
192054.28
462293.33
99919.22
资产负债率(
%)
40.04
43.82
45.67
45.07
全部债务资本化比率
26.72
30.54
35.29
36.27
流动比率(
%)
284.46
207.30
224.36
262.20
速动比率(
%)
85.27
62.62
76.69
86.20
经营现金流动负债比(
%)
-17.29
18.81
8.44
-6.27
净资产收益率(
%)
2.99
5.25
5.83
-





跟踪评级报告


附件四:主要财务指标计算公式

指标名称计算公式
盈利指标
毛利率(营业收入
-营业成本)
/营业收入
×100%
营业利润率(营业收入
-营业成本
-营业税金及附加)
/营业收入
×100%
总资本收益率
(净利润
+利息费用)
/(所有者权益
+长期有息债务
+短期有息债
务)
×100%
净资产收益率净利润
/所有者权益
×100%
偿债能力指标
资产负债率负债总额
/资产总计
×100%
全部债务资本化比率全部债务
/(长期有息债务
+短期有息债务
+所有者权益)
×100%
长期债务资本化比率长期有息债务
/(长期有息债务
+所有者权益)
×100%
担保比率担保余额
/所有者权益
×100%
EBITDA利息倍数EBITDA/利息支出
全部债务
/EBITDA全部债务
/EBITDA
债务保护倍数(净利润
+固定资产折旧
+摊销)
/全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额
/全部债务
期内长期债务偿还能力
期内(净利润
+固定资产折旧
+摊销)
/期内应偿还的长期有息债
务本金
流动比率流动资产合计
/流动负债合计
×100%
速动比率(流动资产合计
-存货)
/流动负债合计
×100%
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额
/流动负债合计
×100%
筹资活动前现金流量净额利息保护倍数筹资活动前现金流量净额
/利息支出
筹资活动前现金流量净额本息保护倍数
筹资活动前现金流量净额
/(当年利息支出
+当年应偿还的全部债
务本金)
经营效率指标
销售债权周转次数营业收入
/(平均应收账款净额
+平均应收票据)
存货周转次数营业成本
/平均存货净额
总资产周转次数营业收入
/平均资产总额
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金
/营业收入
×100%
增长指标
资产总额年平均增长率

1)
2年数据:增长率
=(本期
-上期)
/上期
×100%

2)
n年数据:增长率
=【
(本期
/前
n年
)^(
1/(n-1))
-1】
×
100%
净资产年平均增长率
营业收入年平均增长率
利润总额年平均增长率

注:长期有息债务=长期借款+应付债券+其他长期有息债务
短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的长期负债+应付票据+其他短期有息债务
全部债务=长期有息债务+短期有息债务
EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
利息支出=利息费用+资本化利息支出
筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额




27


跟踪评级报告


附件五:企业主体及长期债券信用等级符号及定义

符号定义
AAA偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

AA偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。

A偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。

BBB偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。

BB偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高。

B偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。

CCC偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。

CC在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。

C不能偿还债务。


注:除
AAA级,CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或
略低于本等级。






  中财网